L'investissement SCPI en nue-propriété s’avère judicieux pour certaines typologies d’investisseurs. En faites-vous partie ? Quels sont les avantages d’adhérer à cette stratégie et à quels profils d’investisseurs est-elle profitable ?
La pleine propriété démembrée et départagée entre deux parties
On parle de démembrement des parts de société civile de placement immobilier (SCPI). La pleine propriété est fractionnée et elle est départagée entre deux parties qui sont l’investisseur en usufruit, d’une part et l’investisseur en nue-propriété, d’autre part.
Les avantages pour l’investisseur en usufruit : celui-ci perçoit les revenus locatifs de la SCPI et ce, de manière immédiate. Il acquiert les parts à prix réduit puisqu’il ne jouit pas de la pleine propriété. À la fin du démembrement, les parts en usufruit quittent automatiquement son patrimoine sans qu’il ait à planifier une quelconque démarche. Acquérir des parts en usufruit est donc intéressant pour ceux souhaitant percevoir des revenus complémentaires immédiats sur une certaine durée seulement (entre 5 ans à 20 ans en moyenne).
Les avantages pour l’investisseur en nue-propriété : les parts subissent aussi une décote, tout comme dans le cas de la souscription en usufruit, du fait de la jouissance d’une partie seulement de la pleine propriété et non de son intégralité. L’absence de loyers permet d’échapper à l’imposition de manière légale, tandis que le nu-propriétaire est titulaire de ses parts. Au moment du remembrement, la pleine propriété est retrouvée par le nu-propriétaire : il perçoit ses dividendes. S’il revend ses parts, dont le prix a eu le temps de subir des valorisations, il peut alors compter sur des plus-values certaines.
Qui trouveront profit à investir en nue-propriété ?
1er profil d’investisseur : le contribuable fortement imposé. Comme expliqué plus haut, celui-ci possède des parts de SCPI sans être imposé puisqu’il ne perçoit pas de dividendes. L’exonération concerne à la fois l’impôt sur le revenu (par rapport aux impôts fonciers) et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ceux-ci ne seront dus que lorsque le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts.
2ème profil d’investisseur : le souscripteur qui est prêt à endosser l’absence de retour sur investissement pendant plusieurs années.
3ème profil d’investisseur : celui dont la capacité financière est plus ou moins limitée. En effet, la décote sur le prix des parts lui permet d’acquérir la SCPI à un coût revu à la baisse.
4ème profil d’investisseur : celui dont l'objectif est de préparer ses vieux jours. Il programme alors la récupération de la pleine propriété au moment où il part à la retraite.
5ème profil d’investisseur : le parent qui souhaite avantager leurs enfants. Dans ce cas, le parent souscrit en usufruit et il s’agira d’un démembrement viager. C’est-à-dire qu’à son décès, les enfants nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires des parts. Cela peut aussi s’appliquer entre deux conjoints, dans le but de protéger le conjoint survivant au décès de l’autre.
6ème profil d’investisseur : celui souhaitant réaliser de la plus-value. Dans ce cas, il peut miser sur une période de démembrement plus ou moins courte (entre 5 ans et 10 ans). Cela pour des SCPI particulièrement performantes dont le prix de la part est révisé à la hausse régulièrement, par exemple chaque année. Il enregistre alors de la plus-value au moment de la revente, tout en profitant d’une rentabilité finale intéressante, puisqu’il échappe au report de jouissance, en plus d’une fiscalité nulle pendant toute la durée du démembrement.
Notons qu’il existe une stratégie particulièrement intéressante pour investir en nue-propriété : opter pour les versements programmés. En effet, le financement se fait de manière fractionnée et régulière : chaque mois, tous les 3 mois, tous les 6 mois, ou encore chaque année, par le biais d’un prélèvement automatique.
